La tarde del 12 de noviembre de 1778 se produjo un trágico y devastador incendio en el Coliseo de comedias Zaragoza, situado en el solar que hoy en día ocupa el Banco de España, que hizo que terminara ardiendo por completo. La demanda ciudadana hizo que el Palacio de la Lonja fuera habilitado para las representaciones mientras se decidía levantar un nuevo Coliseo en el terreno de los Graneros, justo enfrente de dónde se situaba la Corrala desaparecida, que sería el actual Teatro Principal.
Se encargó el proyecto al arquitecto Agustín Sanz aunque, pese a algunas referencias erróneas, el proyecto de Sanz nunca llegó a realizarse. Fue finalmente el proyecto de un tramoyista de la compañía que actuaba entonces en La Lonja, Vicente Martínez, el que culminó en el nuevo Teatro inaugurado un 25 de agosto de 1799 y que se llamaría Principal a partir de 1853, para diferenciarlo de otros que comenzaban a aparecer en la ciudad por estas fechas.
Su diseño adaptaba una fórmula de transición entre los corrales de comedias y los teatros a la italiana. El escenario y la sala, en forma de U, ocupaba la totalidad del solar sin apenas espacios secundarios, y se inauguró con una capacidad de 1600 espectadores. A lo largo de sus más de dos siglos de existencia ha sido objeto de varias intervenciones para su consolidación, ampliación y mantenimiento. Entre las más importantes encontramos la llevada a cabo por Ricardo Magdalena durante la última década del siglo XIX, en la que fueron sustituidas las vigas de madera por otras de hierro dándole una consistencia que antes no tenía. Asimismo, se cambia la decoración de la sala por la que aún hoy podemos contemplar en numerosos espacios ornamentales.
En 1939 y 1940 son Regino Borobio y José Beltrán los que llevan a cabo una nueva reforma del teatro. Lo más destacado de ésta fue la construcción de un espacioso Hall gracias a la adquisición del edificio de viviendas contiguo, que dota al teatro de un importante y nuevo espacio. Finalmente, entre 1985 y 1987, El arquitecto José Manuel Pérez Latorre, lleva a cabo una intervención de puesta a punto integral de todo el conjunto del Teatro, asegurando de nuevo su continuidad. A pesar de todas estas y otras intervenciones, podemos decir que la estructura original de 1799 se conserva idéntica en cuanto a la sala de espectadores se refiere.
En la actualidad, el teatro tiene un aforo de unas 834 localidades. Desde sus comienzos hasta hoy en día el Teatro Principal de Zaragoza ha sido teatro de referencia en España pasando por sus tablas lo más granado de la Danza, la Lírica o del teatro que se ha podido ver en nuestro país y fuera de nuestras fronteras.
